Lettre d'information avril 2024

La garantie destinée à protéger les acquéreurs immobiliers contre le risque de moins-value : bonne ou mauvaise idée ?

A quoi servent les garanties revente immobilière ?

Souscrite au moment d'un achat immobilier, cette garantie sert à indemniser le propriétaire d'un bien qui le revendrait à un prix inférieur au coût d'acquisition.
Attention :
* pour que la garantie s'exerce, il faut que la revente soit liée à un aléa.
Exemples de différentes compagnies : la garantie peut couvrir une résidence principale en cas de vente forcée provoquée par le décès du propriétaire, son invalidité accidentelle, le divorce, la rupture du PACS, une naissance multiple, la mutation professionnelle dans un périmètre de 100 kilomètres, le licenciement ou la liquidation judiciaire de son entreprise.
Concernant un investissement locatif, l’indemnisation peut n’intervenir qu’en cas de mutation professionnelle ou à de grossesse multiple.
Pour les résidences secondaires, une cause extérieure pouvant provoquer une perte de valeur du bien, comme la construction d'une bretelle d'autoroute, d'une ligne de chemin de fer, d'éoliennes ou encore d'un cimetière est intégrée, sachant qu’il faut ne pas en avoir eu connaissance lors de l'achat du bien.
* la durée est fixée à la signature du contrat, généralement de 5 à 9 ans.

A combien s'élève l'indemnisation et pour quel prix ?

Exemples : prise en charge jusqu'à 20 % de la valeur du bien (incluant les frais de notaire, d'agences, de garantie et une partie des travaux effectués s'ils étaient indiqués dans l'acte notarié) et dans la limite également d'un plafond forfaitaire. Pour 495€, le plafond de l'indemnisation est de 30.000€, pour 625€, il passe à 50.000€. Il s'agit d'une prime unique, versée à la signature du contrat.

Y a-t-il des critères pouvant faire perdre le bénéfice de l'assurance ?

Attention : Il peut y avoir des restrictions importantes comme, entre autres, ne pas avoir refusé une vente au prix normal du marché, des critères d'âge en cas de licenciement après 55 ans, et pour les dirigeants d'entreprise, une revente du bien suite à la liquidation judiciaire de sa société ou au licenciement de son conjoint salarié de l’entreprise. Autre exemple : un temps imparti imposé entre le fait générateur et la conclusion de la vente.

Comment souscrire une garantie revente ?

Peu d'assureurs en proposent et elles ne peuvent pas être souscrites directement par les acheteurs. Seuls des agents immobiliers ou promoteurs les proposent aux personnes achetant un bien par leur intermédiaire.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information mars 2024

Crédit immobilier : comment la fin du questionnaire de santé peut se retourner contre les emprunteurs

Depuis le 1er juin 2022, l'entrée en vigueur de la Loi dite « Lemoine », outre la possibilité de changer à tout moment d'assurance-emprunteur, supprime également le questionnaire médical dès lors que le montant du prêt assuré par emprunteur est inférieur ou égal à 200.000 euros et si la fin de remboursement intervient avant les 60 ans de l'emprunteur.

Un rapport demandé au Comité consultatif du secteur financier (CCSF) à réaliser au plus tard deux ans après la promulgation de la loi, devra tenir compte :

* des hausses de tarifs de 15 % à 20 %
Selon le pôle assurance de Cafpi, ces hausses sont dues aux motifs :
• de ne pas pouvoir identifier les risques des personnes,
• d’annuler la prise en charge des pathologies antérieures à l'adhésion - Exemple : si la personne est déjà en arrêt de travail, elle ne peut pas être couverte par le contrat souscrit, des conséquences liées à cet arrêt de travail.
Semble-t-il, l'ACPR a bien identifié des clauses problématiques qui excluaient clairement les suites et conséquences des pathologies antérieures mais le régulateur a refusé de commenter cette information.

*La fin du sur-mesure et des difficultés pour les personnes ayant des risques aggravés de santé comme les diabétiques

Des ajustements envisagés
En pratique, les assureurs peuvent s'appuyer sur d'autres indicateurs, non purement médicaux, pour essayer d'évaluer la probabilité qu'un emprunteur rencontre des soucis de santé invalidants.
Illustration : un couple de clients - une fonctionnaire et un ingénieur du son - se sont heurtés lors de la souscription d'une assurance-emprunteur à une exclusion de la garantie ITT (arrêt de travail) pour Monsieur. On peut penser que l'assureur a jugé que, par son travail, il allait porter des choses lourdes et donc potentiellement avoir des problèmes de dos entraînant des arrêts de travail…
Dans ce contexte, attendons du CCSF qui en a le mandat, la possibilité de proposer des ajustements sur les conditions d'application de la suppression du questionnaire médical.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Les commentaires et analyses contenus dans ce document sont fournis à titre purement informatif. Notre responsabilité ne saurait être engagée en cas de préjudice direct ou indirect résultant de l'utilisation de ces informations, ni de dommages que le client pourrait subir du fait d'erreurs ou d'omissions dans l'information fournie. Ce document non contractuel a été réalisé à titre d'information et ne constitue donc pas une incitation à l'investissement ou à l'arbitrage.

Lettre d'information février 2024

Ces 3 catégories de copropriétaires pouvant échapper à la Loi sur la rénovation énergétique

Le législateur a prévu des exemptions à l'obligation d'effectuer les travaux de rénovation énergétique issue de la loi climat et résilience d'août 2021.

1. Les logements en copropriété : peuvent être exemptés de travaux, si le bailleur justifie, que, malgré les diligences nécessaires effectuées auprès du syndicat des copropriétaires pour faire réaliser les travaux relevant des parties communes et dans son logement, il n'a pu parvenir au niveau de performance énergétique minimal requis. La copropriété est en effet souveraine dans ses décisions et peut faire obstacle à ces travaux.

2. Les immeubles soumis à des contraintes architecturales : le bailleur peut aussi s'opposer à la réalisation de travaux nécessaires si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales l'empêchant de parvenir à la performance énergétique requise. « Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 insère - à compter du 1er janvier 2025 - un article 3 ter au sein du décret du 30 janvier 2002 précisant quels sont les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales. »
Les bailleurs concernés seront exonérés si :
* les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement font « courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments ». Ce risque doit être « attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art »,
* les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui entraînent « des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction », ont fait l'objet d'un refus d'une autorité administrative.
Attention, le bailleur devra produire les pièces justifiant de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal. Le juge peut notamment surseoir à statuer, dans l'attente de l'intervention de la décision de l'autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.

3. Des travaux trop coûteux : il s’agit de l'hypothèse dans laquelle le coût des travaux en vue d'atteindre la performance énergétique requise est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, en l’occurrence si les travaux de rénovation dépassent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l'immobilier.
Dans tous les cas, pour bénéficier de ces exceptions, le bailleur devra s'appuyer sur des experts pour étayer sa demande.

Attention si dans les situations précitées, le juge ne peut pas ordonner des travaux, il pourra imposer une baisse de loyer et accorder une indemnisation du locataire.

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