Lettre d'information février 2024

Ces 3 catégories de copropriétaires pouvant échapper à la Loi sur la rénovation énergétique

Le législateur a prévu des exemptions à l'obligation d'effectuer les travaux de rénovation énergétique issue de la loi climat et résilience d'août 2021.

1. Les logements en copropriété : peuvent être exemptés de travaux, si le bailleur justifie, que, malgré les diligences nécessaires effectuées auprès du syndicat des copropriétaires pour faire réaliser les travaux relevant des parties communes et dans son logement, il n'a pu parvenir au niveau de performance énergétique minimal requis. La copropriété est en effet souveraine dans ses décisions et peut faire obstacle à ces travaux.

2. Les immeubles soumis à des contraintes architecturales : le bailleur peut aussi s'opposer à la réalisation de travaux nécessaires si le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales l'empêchant de parvenir à la performance énergétique requise. « Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 insère - à compter du 1er janvier 2025 - un article 3 ter au sein du décret du 30 janvier 2002 précisant quels sont les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales. »
Les bailleurs concernés seront exonérés si :
* les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement font « courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments ». Ce risque doit être « attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art »,
* les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui entraînent « des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction », ont fait l'objet d'un refus d'une autorité administrative.
Attention, le bailleur devra produire les pièces justifiant de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal. Le juge peut notamment surseoir à statuer, dans l'attente de l'intervention de la décision de l'autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.

3. Des travaux trop coûteux : il s’agit de l'hypothèse dans laquelle le coût des travaux en vue d'atteindre la performance énergétique requise est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien, en l’occurrence si les travaux de rénovation dépassent 50 % de la valeur vénale du bien, évaluée par un professionnel de l'immobilier.
Dans tous les cas, pour bénéficier de ces exceptions, le bailleur devra s'appuyer sur des experts pour étayer sa demande.

Attention si dans les situations précitées, le juge ne peut pas ordonner des travaux, il pourra imposer une baisse de loyer et accorder une indemnisation du locataire.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

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