Lettre d'information juillet/août 2021 Le DPE « Diagnostic de Performance Energétique » a fait peau neuve le 1er juillet 2021

Quelles conséquences pour vous, vendeurs et bailleurs ?

Source Les Echos et Gestion de Fortune

Objectif : le classement de A (Econome) à G (Energivore) vise à informer l’acheteur ou le locataire sur la qualité énergétique de son futur bien.

Qui est concerné ? Le DPE est obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien immobilier - sauf pour les baux ruraux et les contrats de location saisonnière – et si vous souhaitez construire ou agrandir un bâtiment. Celui-ci doit figurer dans les annonces relatives à la vente ou à la location. A partir du 01/01/2022, une estimation de la facture énergétique théorique annuelle du logement devra aussi y être mentionnée.

Quels changements ? Le DPE devient un document unique reposant sur les qualités énergétiques intrinsèques du bien (bâti, isolation, fenêtres, chauffage….) et intègre de nouveaux critères : consommation de l’éclairage et de la ventilation, confort d’été du logement… et introduction du « double seuil » : le DPE est calculé à la fois sur la consommation d’énergie primaire (étiquette énergie) mais aussi en fonction des émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).

Attention, c’est la plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, qui définira la classe du logement.

Le logement peut-il être reclassé ? Oui, le logement peut être dégradé, mais aussi… relevé ! Sur la base des dernières statistiques du ministère du Logement, 60% des logements conservent la même étiquette. Sur les 40% restants, les plus touchés qui basculeront en « passoire énergétique » sont ceux chauffés au fioul considéré comme très polluant, et dans une moindre mesure, ceux chauffés au gaz. A l’inverse, les logements chauffés à l’électricité ou au bois seront moins pénalisés.

Quel impact à la vente et à la location ? Le DPE ancienne formule a d’ores et déjà un impact non négligeable sur le prix de vente du bien. Une étude des notaires montre qu’un logement F ou G subit une moins-value de 2% à 18% par rapport à un logement D. La refonte du DPE devrait accentuer ce bonus ou ce malus énergétique tout en complexifiant l’appréciation de la valeur de l’habitat. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, dans la limite de la validité actuelle (le DPE est valable 10 ans), pourront encore être utilisés pour conclure des ventes ou des baux jusqu’au 31 décembre 2024.

A noter que les professionnels recommandent de réaliser un nouveau DPE même si l’ancien est toujours valable afin de garantir la fiabilité des données en raison d’un possible déclassement.

Enfin, la Loi « Climat et Résilience » en cours d’examen au Parlement prévoit d’obliger les bailleurs à rénover leurs logements considérés comme des passoires thermiques, sous peine de ne plus pouvoir les louer en 2028 (F et G) et en 2034 (E) ou, dès 2023, d’augmenter leurs loyers.

Qui est responsable ? Le DPE nouvelle version aggrave votre responsabilité ; jusque-là uniquement informative, l’étiquette verte devient opposable juridiquement depuis le 1er juillet 2021.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Lettre d'information mai 2021 Investir dans l’ancien avec des travaux : deux dispositifs fiscaux qui peuvent « faire pencher la balance » Sources Les Echos et Gestion de Fortune

Jusqu’au 31/12/2022, le régime fiscal avantageux de droit commun du déficit foncier est en concurrence avec le dispositif Denormandie. Le choix va dépendre de plusieurs paramètres dont deux majeurs : le poids des travaux par rapport au coût d’acquisition et le niveau d’imposition de l’investisseur.

1) La localisation : pour le Denormandie, le bien doit se situer dans une ville signataire de la convention « Action coeur de ville » ou engagée dans une opération de revitalisation du territoire (ORT). Il s’agit majoritairement de villes moyennes, périurbaines et/ou rurales dont le centre-ville a perdu de son attractivité, qui souhaitent faire revenir des habitants dans des locations rénovées à loyers plafonnés. A contrario, le régime du déficit foncier peut se situer partout sur le territoire.

2) Les travaux : les travaux éligibles au Denormandie sont précis : économies d’énergie (isolation des combles, changement de chaudière), augmentation de la surface habitable (modernisation, assainissement ou aménagements des surfaces habitables ou annexes combles ou sous-sol). La quote-part des travaux à engager doit être au moins égale à 25% du coût total de l’opération et, après achèvement des travaux, la performance énergétique doit être meilleure. A contrario, la liste des travaux éligibles au régime du déficit foncier est très large (toutes réparations, entretien) mais inclut aussi la gestion locative, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.

3) La location : en Denormandie, la location doit être nue pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire sous condition de ressources, avec un plafond de loyer imposé par l’Etat selon la zone géographique. A contrario, pour le déficit foncier, la location est fixée à 3 ans minimum, plus précisément jusqu’au 31/12 de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est pratiquée. Au-delà, le propriétaire peut changer de type de location, en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), ou pas. Le loyer pratiqué est libre (sauf encadrement comme à Paris ou Lille).

4) La fiscalité : le Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 12%, 18% et 21% du coût d’acquisition, respectivement étalée sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. L’investissement annuel est plafonné à 300 000€ et entre dans le plafonnement annuel des niches fiscales de 10 000€. A contrario, le déficit foncier s’apparente à une déduction d’impôt (et non une réduction d’impôt), reportable sur 10 ans, et dont les dépenses autres que les intérêts d’emprunt peuvent d’imputer sur le revenu global jusqu’à 10 700€ chaque année, soit un gain d’impôt maximum de 4 815€ pour une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de 45% (hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus).

5) Le profil d’investisseur : le Denormandie est plus adapté au primo-investisseur dont le niveau d’imposition ne doit pas être élevé. A contrario, le déficit foncier convient davantage à un contribuable fortement imposé à la tête d’un patrimoine immobilier déjà important.

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.

Lettre d'information Avril 2021 - Trois placements de diversification à fort potentiel et... sur longue durée Sources diverses

1) La nue-propriété

Concernant principalement l’immobilier neuf, l’investisseur particulier acquiert la Nue-Propriété d’un bien immeuble, l’Usufruit étant temporairement détenu par un bailleur social. De cet « accord » passé à deux sur une durée de 15 à 18 ans selon les opérations, le nu-propriétaire acquiert le bien avec une décote de 35 à 50%. Cette dernière résulte de l’absence de jouissance du bien et de l’absence de revenus tout au long de cette période. Pendant 15 à 18 ans, l’investisseur ne paye aucune charge, aucun travaux de copropriété, ni les impôts locaux qui incombent à l’usufruitier. Pas non plus de soucis liés à la gestion locative du bien. La fiscalité de l’opération est donc neutre pour l’investisseur : pas de revenus fonciers taxables, pas d’Impôt sur le Revenu, pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). De plus, si vous acquérez la Nue-Propriété au moyen d’un prêt, les intérêts de ce dernier seront déductibles de vos revenus fonciers. Au bout des 15 à 18 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans aucun frottement fiscal, ni aucun coût particulier.

2) La Société de Libre participation (SLP)

Placement haut de gamme, il s’agit de rassembler un cercle restreint d’investisseurs avertis (souvent moins de 10 personnes) capables de mettre sur la table au moins 100 000€. Une Société en commandite simple est créée dont les apporteurs de capital sont les associés commanditaires et une société de gestion, l’associé commandité. Aucun rendement n’est garanti mais la SLP permet à des investisseurs d’exercer un rôle actif dans le choix de projets d’investissements. Exemple : achat d’un immeuble de logements à restructurer, acquisition de 40 000m² de bureaux en Ile de France ou d’un hôtel, assortis de taux de rendement interne de 15 ou 20%.

3) La tontine

Créée en 1653 par le banquier italien Lorenzo Tonti, « la tontine est une association collective d’épargne viagère qui permet à son souscripteur de jouer au mieux des quatre dimensions indissociables de la gestion de patrimoine que sont le financier, le fiscal, le juridique et la prévoyance. » L’assureur quasi-exclusif en France est le groupe « Le Conservateur » qui lance chaque année une nouvelle association tontinière pour une durée de 25 ans, échéance sans sortie anticipée envisageable, au terme de laquelle elle est dissoute et son actif (cotisations plus fruits de la gestion) est alors intégralement réparti entre ses adhérents, sachant que si l’un décède pendant la période, ses versements alimentent le pot commun. Les gains générés bénéficient du régime fiscal de l’assurance vie (7,5% au-delà de 8 ans ou 12,8% après abattement de 4 600€ ou 9 200€ pour un couple), et si vous avez contracté une temporaire décès avant 70 ans, le capital reversé aux bénéficiaires désignés bénéficie également du régime successoral dérogatoire de l’assurance vie (20% après abattement de 152 500€ par bénéficiaire et 31,25% au-delà).

N’hésitez pas à solliciter vos Conseils pour effectuer les choix les mieux adaptés à votre situation.